El aumento de sus evaluaciones golpean a los propietarios, pero mantienen a flote a el distrito escolar

CONDADO DE PRESIDIO — Después de mantener estables los valores de las evaluaciones el año pasado, el Distrito de Evaluación del Condado de Presidio anunció en abril que el valor promedio de las viviendas aumentaría un 58% este año, un ajuste realizado con la esperanza de que las evaluaciones locales estén más en línea con los datos de valor de mercado del estado en el condado de Presidio. El distrito ahora escuchará a 400 propietarios cuestionar sus evaluaciones, tanto por teléfono como en persona, a partir del lunes.

El condado ha luchado repetidamente por alinearse con el estado, y recientemente no aprobó el Estudio de Valor de la Propiedad de la Contraloría del Estado de 2019, que dijo que el Distrito de Tasación del Condado de Presidio estaba infravalorando constantemente sus propiedades el año pasado. El estudio analiza los valores de tasación locales en comparación con los datos recopilados sobre las ventas locales de viviendas, que deberían estar dentro del 5% entre sí.

“Estábamos casi un 20 por ciento atrás. Fue malo ”, dijo Richard Petree, consultor del distrito de evaluación local. “En consecuencia, tenemos que hacer grandes cambios. La tierra era un real gran problema; Estoy sorprendido por el precio de la tierra allá afuera “.

Petree dijo que Marfa es excepcional. “Trabajo en 22 condados y no veo ese tipo de cosas en ningún otro lugar. Es solo un ambiente especial ”, dijo. Las tasas impositivas no son más altas que en otros lugares, pero los valores tasados ​​lo son, por lo que la factura impositiva para los propietarios de viviendas puede resultar más costosa que en otras áreas rurales de Texas, señaló Petree.

“También hago el trabajo para el condado de Brewster: en Alpine, es probable que estén un 30 por ciento, un 40 por ciento detrás de los números de Marfa para la misma propiedad. Luego vas a Fort Stockton y obtienes un mercado mucho más normalizado que es típico de las ciudades petroleras del oeste de Texas ”, dijo.

Mientras se esfuerza por obtener un alto valor de tasación por correo, Cynthia Ramírez, jefe de tasaciones del PCAD, enfatizó: “No es una factura”. Las evaluaciones han aumentado este año, pero son las entidades impositivas, Marfa, la ciudad de Presidio, las dos juntas escolares, el condado y el distrito hospitalario, las que establecen la tasa impositiva que se aplica al valor de su propiedad. “Las entidades tributarias serán las que decidirán lo que usted paga, porque votarán sobre sus tasas impositivas”.

Al establecer nuevas tasas impositivas este año, los distritos fiscales deberán encontrar la tasa impositiva que aporta exactamente la misma cantidad de dinero que el año pasado. A partir de ahí, se limitan a cuánto pueden aumentarlo.

Si bien el distrito hospitalario aún puede aumentar hasta en un 8% cada año, una nueva ley limitará la mayoría de las entidades fiscales locales con un aumento del 3.5%, por debajo del límite del 8% anterior. Cualquier aumento sobre el límite desencadena una elección donde los votantes pueden rechazar ese aumento por completo.

A medida que COVID ya alcanza los presupuestos locales, las entidades pueden estar buscando ingresos que pagarán sus próximos presupuestos, lo que significa que podrían aumentar el 3.5% completo o incluso aumentar si están dispuestos a permitir que los residentes voten sobre el aumento de impuestos.

Este año hay algo de alivio para los dueños de propiedades: si un dueño de casa “ocupa”, haciendo de su casa de Marfa su residencia principal, sus aumentos de tasación se limitan al 10%. Una casa que solía venderse en Marfa por $ 30,000 solo puede aumentar en incrementos de $ 3,000 cada año. “Tomará mucho tiempo llegar a lo que se valora ahora”, dijo Petree.

“Sé que mucha gente está preocupada por la gentrificación y los problemas que hacen que la gente de la comunidad no pueda vivir. Los nuevos propietarios que no habían tenido una propiedad anteriormente, son golpeados con los nuevos números desde el principio “, dijo el consultor. “Aquellos con un segundo hogar, no están protegidos en absoluto; no tienen derecho a la exención de la granja “.

La demanda de viviendas en Marfa ha aumentado, y el precio que la gente está dispuesta a pagar también ha aumentado. Sin litoral por los ranchos, la ciudad no puede agregar propiedades de la misma manera que otras ciudades podrían expandirse a medida que crecen. Esa escasez eleva aún más los precios.

“Algunas personas no entienden por qué aumentamos los valores”, dijo Ramírez. “Nuestro mercado aquí es muy activo. Tenemos muchas casas que se venden y no creo que la gente realmente entienda que todo se relaciona con el mercado “.

Se espera que las evaluaciones de propiedad anuales que evalúa PCAD midan el valor de mercado, por lo que una casa se vendería en Marfa. Con el aumento de los precios de las viviendas, las evaluaciones también han aumentado.

El problema es que el PCAD no puede acceder fácilmente a la información de ventas de la casa. “Estamos adivinando porque no tenemos ninguna información de ventas, por lo que tenemos que adivinar para qué se venden las casas”.

Los propietarios de viviendas pueden proporcionar voluntariamente información de ventas al estado y al PCAD, pero Ramírez dijo: “Parecía que las personas sabían para qué estábamos usando esa información, por lo que dejaron de completar sus cartas de ventas para enviarlas por correo. No quieren que les cobren lo que realmente pagaron por su propiedad “. Petree fue tan lejos como para decir que algunos propietarios habían proporcionado información falsa.

El consultor también reconoció que los adobes son evaluados más alto, pero dijo que es inevitable cuando las ventas de casas claramente aumentan cuando una casa está hecha de ese material de construcción. “Ahora se ha convertido en una mercancía que la gente realmente quiere y está dispuesta a pagar una prima en Marfa”, dijo Petree. “Eso no es cierto en Presidio u otros lugares del estado”.

Sin embargo, no es un impuesto adicional específico. “Solo tenemos horarios de adobe, pero siempre hemos tenido horarios de adobe, siempre. Funciona según las ventas ”, dijo Ramírez, quien ha estado con el PCAD por más de 27 años.

“Adobe es lo que la gente quiere. Hay un romanticismo que hace que la gente pague más. Eso es básicamente lo que estamos reflejando ”, dijo Petree. “Hacemos lo mismo si viéramos que las piscinas exigían $ 100,000 adicionales. Reconoceríamos eso como la característica que impacta el mercado ”.

Petree dijo que las evaluaciones de PCAD el año pasado “perdieron la marca tan dramáticamente que el distrito escolar, que se considera rico, tiene que pagar más dinero a Austin para su redistribución”.

“Lo que PCAD hizo por la comunidad fue increíble”, dijo el superintendente de MISD, Oscar Agüero, sobre las evaluaciones que no aumentaron el año pasado, “pero lo que hizo por nuestro presupuesto personal fue que nos dolió. Este año, no pueden seguir estando tan lejos de los valores “.

La subvaloración de los valores del condado de Presidio en 2019 fue un golpe particularmente duro para el Distrito Escolar Independiente de Marfa. Debido a que el estado clasificó a Marfa como un distrito “rico”, “recaptura” dinero, enviando una factura anual que Marfa ISD tiene que pagar al estado.

Ese proyecto de ley de recuperación se basa en valoraciones estatales, mientras que la recaudación de impuestos de MISD se basa en valoraciones locales. Cuando esos no coinciden, el presupuesto de MISD sufre. El año pasado, hubo una diferencia de aproximadamente $ 44 millones entre las valoraciones estatales y locales de Marfa.

“Estamos pagando la recaptura por el valor más alto y obteniendo [ingresos fiscales] locales por el valor más bajo. Ese es el gran problema ”, dijo Agüero. El pago del año pasado aún no está totalmente resuelto, pero el distrito pagará alrededor de $ 400,000 al estado. Y se estima que la próxima factura aumentará a $ 425,000, tomando más dinero de las arcas del distrito escolar.

Petree y Ramírez dijeron que los tasadores le han pedido al gobernador que les dé un descanso a los propietarios, dada la pandemia y las dificultades económicas que enfrentan los residentes, pero el fiscal general de Texas Ken Paxton dijo que el poder recae en la Legislatura de Texas, que no está programada para reunirse nuevamente hasta 2021.

2020 ha presentado una serie de problemas de interlazados. “Es una tormenta perfecta”, dijo Petree, haciendo referencia a varios desafíos que han llegado este año. Además de que el condado no aprobó el estudio del valor de la propiedad, COVID-19 atacó meses después del 1 de enero, la fecha en que se requiere que PCAD base sus valores de mercado. Con la desaceleración de la industria del turismo, muchos se preocupan por pagar impuestos basados ​​en los valores de tasación de principios de 2020, aunque Petree dijo que los valores de las viviendas no necesariamente están disminuyendo de la manera que algunos esperaban.

Otro desafío que Petree mencionó fue el debilitamiento de la industria del petróleo y el gas este año, que golpeó particularmente al oeste de Texas y sus oportunidades de trabajo.

Las audiencias de protesta de impuestos sobre la propiedad comienzan el lunes 29 de junio por teléfono, y las audiencias en persona en el gimnasio Marfa Shorthorn están programadas para comenzar el 6 de julio. Petree dijo que traer fotos, registros de ventas y datos sobre por qué se vendieron casas similares son estrategias para protestar. una valoración

En cuanto al próximo año, “Tendremos que esperar y ver qué hace el mercado. Si comienza a disminuir y vemos que las casas no se están vendiendo, tal vez el año que viene veremos una disminución ”, dijo Ramírez. “Todo depende de lo que haga el mercado durante todo el año”.


Related