Las propiedades inmobiliarias se tambalean hacia el norte, pero las ventas residenciales de Marfa se mantienen rápidas en tiempos difíciles

TEXAS DEL OESTE LEJANO — En el oeste de Texas, la incertidumbre económica – debido a una recesión del petróleo y el gas y una pandemia – ha causado desacelerar algunos sectores de bienes inmuebles, pero otros están experimentando un impulso inesperado. Las bienes raíces comerciales, residenciales y de ranchos se ven afectadas de manera diferente en toda la región de Trans-Pecos, y en Marfa, algunos atribuyen fuertes ventas de viviendas a personas externas que buscan escapar de futuras crisis de salud.

Durante los últimos cinco años, las ventas de ranchland han tenido una motivación petrolera, pero a partir de este año, “ya no creo que esa motivación siga existiendo”, dijo el Dr. Charles Gilliland, economista investigador del Centro de Bienes Raíces de Texas A&M. y experto en bienes raíces rurales.

“El nombre del juego durante los últimos cinco años ha sido el juego de petróleo de la Cuenca Pérmica y ha habido mucha actividad para comprar ranchos para pozos de eliminación de agua y para fracturación hidráulica, arena y ese tipo de cosas, que proporcionaron bastante actividad a precios altos “, dijo. “Con el colapso de los precios del petróleo, toda esa actividad parece haberse evaporado”.

“Las cosas probablemente estaban demasiado calientes para no enfriarse en algún momento y todos los frenos se activaron en abril y mayo de este año”, explicó. “Básicamente tuvo un doble golpe aquí”. Gilliland dijo que el coronavirus causó que “mucha gente se asuste y decida no hacer nada”. Entonces el O&G (Petróleo y Gas) se sumergió. Como consecuencia, la cantidad total de superficie que cambia de manos en el oeste de Texas ha disminuido.

Pero además de una economía petrolera en declive en el norte, “hay mucho país en venta” en el oeste de Texas, “incluida la propiedad de Brad Kelly, que son cientos de miles de acres. Hay una oferta abundante, para cualquier persona interesada, a la que apuntar, y aparentemente no hay muchos compradores interesados ​​en este punto “.

Aún así, los teléfonos están sonando, dijo Gilliland. Hay compradores que buscan un lugar para criar ganado, recrear o participar en la conservación de la vida silvestre, a pesar de cualquier cautela económica.

“En resumidas cuentas, hay personas que tienen fondos disponibles que buscan ese tipo de propiedades y todavía están ahí afuera”, dijo, “y me dijeron que hay mucha actividad”. en términos de personas que miran al otro lado, no solo allá afuera, sino a gran parte del oeste de Texas ”.

Paul Loeffler, con sede en los Alpes, realiza evaluaciones agrícolas y ganaderas y comerciales, trabajando con bancos y compañías financieras para evaluar el valor de mercado de las propiedades. El mercado ha sido lento, según Loeffler. En términos de ventas, “No ha habido ventas apreciables; ha habido un número muy limitado de ventas en 2020. Probablemente haya bajado un sesenta por ciento desde 2019 ”.

Loeffler dijo que 20 ventas de rancho en un año dado es “un año bastante grande”. Pero solo ha visto dos o tres este año, “y puedo pensar en más [ventas] que han fracasado”.

“¿O&G está causando la desaceleración del mercado en el área? La respuesta común es, sí, pero ¿cómo? Reflexionó Loeffler. “¿Es porque no hay dinero en O&G para que la gente venga y compre propiedades recreativas, propiedades de caza, un lugar para esconderse del ajetreo y el bullicio de Houston y Midland? Tal vez.”

Tratar de predecir las razones detrás de la desaceleración puede ser “de naturaleza muy abstracta”, dijo el evaluador. “¿Son los precios de O&G? Eso es probable ¿Es COVID? Hombre, ¿quién tiene una bola de cristal?

Un informe de Texas Housing Insight publicado para mayo de 2020 por el A&M Real Estate Center reveló una creciente escasez de viviendas asequibles en el mercado en todo el estado. Recientemente, la oferta de listados activos en el mercado cayó a su nivel más bajo en tres años y medio, con meses de inventario (MOI) cayendo a 3.2 meses, y la disponibilidad de viviendas con un precio inferior a $ 300,000 se redujo aún más, debido a un aumento en sus ventas

Mientras tanto, las viviendas de lujo (con un precio de $ 500,000 o más) estaban más disponibles, creciendo a 7.6 meses de inventario. Los compradores están teniendo dificultades para obtener financiamiento para viviendas de lujo, dijo Gilliland.

Según su análisis, la disparidad entre las viviendas de lujo y las de precios moderados “ejemplifica la escasez de viviendas asequibles durante un momento en que la atmósfera económica rocosa puede hacer que las viviendas de precios más bajos parezcan más factibles financieramente para el posible comprador de vivienda”, indica el informe.

En Marfa, Bob Wright, un corredor y propietario de Marfa Realty, dijo que para ranchland, son todos los pequeños y “ninguno de los grandes” que venden en este momento. Dijo que el interés comercial también ha aumentado, y la clientela ha mencionado su interés en usarlo en formas relacionadas con la comunidad artística.

Y en cuanto al inventario de viviendas de Marfa, “Hemos recibido una avalancha de llamadas de lugares como California, Nueva York y otros lugares en términos de viviendas y propiedades comerciales. La única frase que sobresale es ‘La próxima vez que esto suceda, vamos a tener un lugar para correr’ ”, dijo Wright.

“Marfa es bastante conocida de todos modos, pero realmente cautivó la imaginación de las personas”, dijo. Wright citó el acceso a la cultura y la naturaleza como beneficios para el mercado inmobiliario. Como el informe había explicado, el suministro de listados activos se redujo. “Si alguien estuviera pensando en vender una casa o propiedad, con el interés que tenemos y la cantidad de consultas”, dijo Wright, “ahora sería un buen momento para ponerlo en el mercado”.

 

Incluso bajo una crisis de salud mundial, Wright señaló cambios en el estilo de vida que eran ventajas para los potenciales compradores de Marfa. “La mayoría de las profesiones hoy en día se pueden hacer por teléfono y computadora. Creo que ha hecho que todos se den cuenta de lo que puede lograr con la tecnología actual “.

Gilliland no tenía tanta confianza en el futuro cercano del mercado inmobiliario en Texas a la luz del coronavirus. “Creo que todos los pronosticadores están un poco desconcertados sobre qué decir al respecto porque, esencialmente, creo que la mayoría de la gente había asumido para este momento que tendríamos algo bajo control sobre el coronavirus y ahora parece que eso no está sucediendo y nosotros ‘ Estamos recibiendo más casos.

“La gente está comenzando a reevaluar sus planes. En pocas palabras, estamos en una situación muy incierta en este momento. Estoy seguro de que hay personas haciendo apuestas de que las cosas van a mejorar, pero hay muchas más que son realmente muy cautelosas en este momento ”, explicó. “Necesitamos ser cuidadosos y posiblemente anticipar que hay otro zapato que dejar caer con el virus si no tienen las cosas bajo control”.

Por ahora, el mercado residencial en Marfa todavía está de moda. “Marfa es una economía única”, dijo Wright. “En 2008, cuando la economía se fue, los valores y precios en Marfa no cambiaron. Se quedó quieto, no cayó en absoluto. Él siente lo mismo acerca de que Marfa enfrenta desafíos de inseguridad económica ahora, así como las luchas por el petróleo y el gas en otras partes del oeste de Texas.

“Marfa es un ave propia. Fort Davis, ese mercado, es completamente diferente, alpino, de la misma manera. Cuando los tasadores externos entran aquí, lo descubren muy rápido. La misma casa en Alpine o Fort Davis no traerá tanto como en Marfa ”, dijo Wright. “Lo cual es bueno para Marfa”.


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