CONDADO DE PRESIDIO – Los valores de las propiedades aumentaron en Marfa y Presidio este año, llevando las valoraciones de muchos propietarios a nuevos máximos. A raíz de los aumentos, algunos se están preparando para protestar con la esperanza de reducir sus tasaciones, mientras que otros se preocupan por la posibilidad de que aumenten los impuestos y cuánto pueden tolerar sus bolsillos sin vender.

Desde 1979, el Código Tributario de Texas ha dicho que “toda propiedad sujeta a impuestos se tasa a su valor de mercado”, con muy pocas excepciones. Incluso sin mejoras en una propiedad, el valor de una propiedad puede subir y bajar de un año a otro, basado en casas comparables en el mercado que se venden a diferentes precios.

El Distrito de Tasación del Condado de Presidio es responsable de evaluar las propiedades y darles un valor de tasación, basándose en una serie de factores, como el vecindario, la condición del edificio, los materiales utilizados y por cuánto se han vendido casas comparables recientemente.

Marfan Vita Ceniceros crió a su familia en la ciudad y se mudó a su casa actual en el vecindario de Fort DA Russell en 1974. Es una modesta casa de cemento, construida en 1926. Hay nuevas construcciones en todas las casas alrededor de su vecindario, dice, pero “mi la casa es la decrépita “. El año pasado reemplazó su techo defectuoso, lo que cuenta como una mejora para la propiedad.

Este año, su valor de tasación aumentó alrededor de $ 10,000, alcanzando los $ 102,000. Su exención de vivienda ayuda a mantener ese número tan bajo como está; sin ella, la casa de Ceniceros está tasada en más de $ 200,000 a partir de este año. 

Eso es lo que la PCAD estima que la casa podría obtener si cotizara en el mercado, a pesar de que el propietario cree que su valor no ha aumentado realmente. Si vendía o les daba la casa a sus hijos, los impuestos de la casa se calcularían inmediatamente a partir de ese valor más alto, incluso si los siguientes propietarios la convirtieran en su propiedad.

Ceniceros dice que las casas en su vecindario se han vendido recientemente por más de $ 200,000. “Pero he estado aquí por más de 40 años y amo mi casa”, dijo. “Simplemente no quiero pagar demasiados impuestos por ello. Solía ​​pagar $ 500, ahora son hasta $ 2,000 que no puedo pagar. Tengo un ingreso fijo “.

Las tasas de impuestos se establecen por separado del distrito de tasación. Cada entidad tributaria, incluida la ciudad, el condado, el distrito escolar y el distrito hospitalario, tiene que calcular su nueva tasa para que genere la misma cantidad de dinero que el año anterior. Si las valoraciones aumentan, no significa que la entidad tributaria recaude automáticamente más ingresos fiscales. Una vez que han calculado esa nueva tasa, a la mayoría solo se les permite aumentar los impuestos en un 3.5%, y esto desencadena una elección en la que los electores pueden reducir la tasa impositiva.

Ceniceros planea protestar por el valor de su propiedad en Marfa por primera vez en su vida y dice que desde que sus impuestos han aumentado, ha sido una lucha financiera. “Mis hijos me ayudan un poco, pero Dios, esto es ridículo. La casa no está en muy buenas condiciones, necesita ventanas nuevas, necesita puertas nuevas y comparado con las otras casas de aquí parece un basurero ”, se rió.

El distrito es responsable de calcular las exenciones, que incluyen vivienda, tener más de 65 años, ser un veterano, tener una discapacidad o ser un veterano discapacitado. Esos factores ayudan a mantener bajos los valores de tasación para los propietarios de viviendas.

“Hay muchas personas que han estado en Marfa durante mucho tiempo y muchos son hispanos que viven en casas bastante marginales”, dijo Richard Petree, consultor del distrito de tasaciones. “Cuando comenzamos a ver que los cambios ocurrían [en Marfa], su valor de mercado era quizás de $ 18,000”. Para aquellos que no se mudan, Petree dice que tomaría alrededor de 20 años para que el aumento del 10% obtenga su valor tasado para igualar el valor tasado. “Eso es proteger a muchas de esas personas que creo que preocupan a la comunidad, que están siendo gravadas fuera de sus hogares, pero no es así”.

Esos cálculos pueden ser difíciles para el PCAD, ya que los compradores y vendedores no están obligados a revelar los montos de las ventas de propiedades al distrito. Tanto el distrito como el estado de Texas recopilan los valores de las ventas de las personas que se ofrecen como voluntarios para dar esa información, y hay más personas que comparten las ventas con el estado que con el distrito de tasación.

Eso plantea un problema para el distrito, que es responsable de evaluar las propiedades residenciales y comerciales dentro del 5% de las tasaciones del estado. Cada año, la División de Asistencia de Impuestos a la Propiedad de la Contraloría del Estado verifica el trabajo del distrito, completando un estudio anual del valor de la propiedad que compara las evaluaciones del PCAD con las suyas propias.

Si las evaluaciones locales de bienes raíces residenciales y comerciales tienen más del 5% de descuento, el distrito no aprueba el estudio. Petree dijo que el PCAD comenzó a tratar de subir las valoraciones de las propiedades para igualar los valores de mercado en 2013 para alinearse con las valoraciones estatales. Durante años, “los valores fueron extremadamente bajos”, dijo, fuera de sintonía con el estado.

“Cuando no cumplimos con lo que el estado ha asignado en valor, la escuela es la que pierde los fondos”, dijo la jefa de tasaciones Cynthia Ramirez. “Ahora, cuando no alcanzamos el valor estatal, la escuela tiene que ‘recapturar’. Tienen que devolver la diferencia entre lo que el estado está generando y lo que se nos ocurre a nosotros “.

Incluso con un aumento del 58% en las valoraciones de las viviendas en 2020, el condado de Presidio no estaba dentro del 5% del estado en el último estudio de valor de la propiedad, lo que significa que los tasadores todavía están subvaluando las propiedades en el condado de Presidio. Las viviendas unifamiliares en Presidio iban por buen camino, pero los bienes raíces comerciales en Presidio, así como las propiedades unifamiliares y comerciales en Marfa estaban infravaloradas.

Los resultados de 2020 significaron que habría un aumento continuo en las tasaciones este año. El distrito dijo que era necesario aumentar los valores un 20% para las propiedades residenciales en Marfa y un 30% para las propiedades comerciales en Marfa y Presidio para 2021.

En 2019, PCAD intentó ofrecer alivio a los propietarios manteniendo los valores estables durante un año. Ramírez dijo que fue una lección aprendida. “Mantuvimos los valores y luego tuvimos que hacer un gran aumento en 2020”. Los valores aumentaron un 58% en el condado el año pasado. “El año pasado asumimos que el mercado iba a desacelerarse debido a la pandemia y simplemente se disparó”, dijo el Tasador Jefe Ramírez. “Tenemos tantas ventas que tuvieron lugar el año pasado y continúan este año”.

Petree cree que la belleza natural del área es un factor que impulsa el mercado actual, y otro es la pandemia que impulsa a los principales residentes del área metropolitana a trasladarse a entornos más remotos.

Según las cifras del PCAD, la cantidad de personas que viven en el condado y se apropian de sus tierras se ha reducido. “La gente ha vendido sus casas, y los que poseen propiedades aquí no residen aquí, no están ocupando sus propiedades”, dijo Ramírez. “En Presidio, muchas personas se mudaron debido al auge petrolero en Odessa, por lo que muchos propietarios perdieron su exención de vivienda”, agregó.

Si bien Marfa ha experimentado un aumento constante de las tasaciones desde 2013, las tasaciones crecientes de Presidio son más nuevas. Jovita Galindo, propietaria de una casa en Presidio, dijo que le preocupa cómo les irá a las familias en Presidio si las tasaciones continúan aumentando. Su esposo estuvo sin trabajo durante gran parte de la pandemia y, como muchos otros, tuvo que encontrar trabajo fuera de Presidio para poder mantener a la familia.

“Considere lo que ingresa como un ingreso en la ciudad”, dijo Galindo. “Presidio no tiene millonarios, solo trabajadores decentes. No queremos que [las tasaciones] aumenten el próximo año y el próximo. Si es así, podríamos vendernos y mudarnos ”, dijo. Pero PCAD dijo que tiene las manos atadas. Las tasaciones de propiedad deben ser iguales, uniformes y basadas en el valor de mercado de acuerdo con la constitución de Texas, y mientras Marfa y Presidio sean ubicaciones deseables, los valores de mercado aumentarán, arrastrando consigo los valores de tasación.

La fecha límite para presentar protestas por tasación de propiedad es el 7 de junio.