Futuro de lo legalmente controvertidoCarretera de Naegele Springs en limbodespués del juezla orden

Una fotografía de principios del siglo XIX de una carretera en Pinto Canyon, no lejos de la disputada Naegele Springs Road. Foto cortesía del Portal de la Historia de Texas de la Universidad del Norte de Texas.

CONDADO DE PRESIDIO — La semana pasada, los funcionarios del condado de Presidio estaban casi seguros de que una carretera remota sería declarada oficialmente abierta al público, pero una serie de giros y vueltas en los últimos días sugieren que no habrá una resolución fácil para una demanda. presentada por María Maurial, inversionista en tierras con sede en Austin, contra sus vecinos, Mary Baxter y Neil Chavigny.

Maurial compró una propiedad en un tramo remoto del condado de Presidio, justo al oeste de Chinati Hot Springs, en junio de 2022. En la demanda, alega que Baxter y Chavigny bloquearon ilegalmente el acceso a su propiedad. cerrando una puerta en lo que su abogado insiste que es una carretera del condado.

Cientos de páginas de presentaciones después, su demanda llega al corazón de un debate profundamente texano: en un estado cuyas leyes defienden ferozmente los derechos de los propietarios, ¿cómo puede el público ¿Abogar por el acceso a lo que sienten que es suyo por derecho?

Para responder a esa pregunta,Maurial y sus vecinos, los co-demandantes Pinto Canyon Ranch, LLC y Fort Rancities, así como los demandados Baxter y Chavigny y su co-acusado el condado de Presidio, llamaron al estrado a generaciones de residentes del condado. Juntos, han intentado reconstruir un siglo de historia de un rincón polvoriento y olvidado del condado.

La mayoría de los residentes del condado de Presidio probablemente nunca hayan oído hablar de Naegele Springs Road, también conocida como Niegale Road, Ayres Road, County Road 135 y County Road 17. La ruta es extremadamente remota y pocos la recorren, serpenteando hacia el manantial del mismo nombre durante poco más de un milla de Hot Springs Road antes de detenerse frente a una puerta cerrada.

Exactamente cuánto tiempo ha existido esa puerta es un tema de debate. Todas las partes están de acuerdo en que la carretera ha permanecido cerrada durante al menos un año de litigio sobre si la carretera es, de hecho, propiedad del condado y está mantenida por él.

En marzo de 2022, el condado de Presidio fue incluido en el caso como coacusado con el fin de responder esa misma pregunta. El condado esperaba una resolución rápida sobre el tema y tal vez lo celebró prematuramente. En la reunión del tribunal de comisionados del miércoles, el juez Joe Portillo anunció que el tribunal de distrito había aceptado una moción que ordenaría que una puerta en Naegele Springs Road permaneciera abierta permanentemente.

Ese tribunal tenía otras ideas. El viernes, el abogado del condado, Jim Allison, presentó una moción de anulación con la esperanza de darle tiempo a la parte contraria para responder; el martes, la jueza Genie Wright, en sustitución del juez de distrito Roy Ferguson, anuló su moción, abriendo una ventanade al menos tres semanas para nuevos desarrollos en el caso.

Si se les da la oportunidad, Baxter y Chavigny probablemente volverán a examinar las preguntas que sus abogados han planteado durante el año pasado: ¿qué derecho tiene el condado sobre una franja de tierra a la que no ha prestado atención en casi 50 años?

Y en términos más generales: en el Lejano Oeste de Texas, ¿qué constituye un buen vecino?

A photograph of the Baxter gate entered as an exhibit by the defense.

“¿Qué pasa con María?”

En junio de 2022, María Maurial, autodenominada “inversionista en tierras” con sede en Austin, compró 480 acres sin salida al mar en el condado de Presidio, justo al oeste de Chinati Hot Springs. La propiedad se encuentra entre la propiedad de Baxter y Chavigny y una porción de Pinto Canyon Ranch, codemandante en la demanda. (Pinto Canyon Ranch, LLC es propiedad de Jeff Fort IV; su padre, Jeff Fort III, es el Jeff Fort que representa a la familia en los documentos judiciales).

Las propiedades de Fort incluyen propiedades que alguna vez fueron parte del patrimonio de Donald Judd; la Fundación Judd y los miembros de la familia todavía disfrutan de acceso a Las Casas, el sitio de la tumba del artista.

No existe ningún camino para acceder a la propiedad de Maurial excepto el que pasa por la de Baxter. Fort alega que hay senderos para jeep que pueden usarse como acceso alternativo a su propiedad, pero que los caminos no están en buenas condiciones para ser utilizados por vehículos que transportan equipo del rancho, lo que lo deja esencialmente en la misma posición que Maurial.

Según las transcripciones judiciales, Baxter y su esposo Neil Chavigny son propietarios de la propiedad desde 2011. Los dos se consideran residentes de Marfa, pero pasan parte del año en Nuevo México. Baxter es pintora de paisajes: Chavigny describió su propiedad en Naegele Springs como su “área de pintura”, un lugar donde podía escaparse a trabajar en paz y tranquilidad.

Después de enterarse de que Maurial y su pareja habían accedido de alguna manera a la propiedad sin permiso, Baxter no estaba convencido de que Maurial respetara esa privacidad. Decidió cambiar la combinación de la cerradura de su puerta. “Como no tengo ganas de que un grupo de VRBO (a través de nuestro nuevo vecino) pasen por mi casa, cambiaré la combinación de la cerradura esta semana”, escribió Baxter en un correo electrónico a Fort el 31 de julio de 2022.

En el papel, o al menos en Internet, Maurial ha dedicado su vida a ayudar a otros a echar raíces en el lejano oeste de Texas. En el sitio web de su empresa, Emacity Land Investments, Maurial promete “crear el sueño de la propiedad de la tierra” para los compradores potenciales, saltándose la burocracia de los agentes inmobiliarios, y en lugar de ello ofrece tierras directamente con financiación interna “para la cual todos califican sin un crédito”. controlar.”

Maurial insistió en que nunca tuvo la intención de alquilar o subdividir la propiedad, un asunto muy discutido en los tribunales. Como informó anteriormente por El Centinela de Big Bend, cuando Maurial fue presionada bajo juramento sobre por qué su sitio web, que enumera propiedades en venta en los condados de Presidio y Brewster, incluía una lista de alquiler de la propiedad, ella insistió en que su sitio web estaba “en construcción”.

Durante la propia declaración de Baxter en enero de 2023, el fiscal del condado de Presidio, Rod Ponton, que en ese momento se desempeñaba como abogado privado de Maurial, la interrogó sobre por qué había seleccionado a su nuevo vecino. “¿Qué tiene María Maurial que te hace querer maltratarla?”

El abogado de Baxter, Sam Ballard, se opuso.

Ponton señaló que a los Fuertes, la Fundación Judd, la Patrulla Fronteriza y la Oficina del Sheriff se les había permitido el acceso a la carretera a lo largo de los años, aunque ninguna de las entidades había elaborado nunca un acuerdo formal de servidumbre.

Ese acuerdo de servidumbre fue un punto delicado. Fort se unió a la demanda como demandante poco después de que se presentara la petición original; en su propia declaración, dijo que nunca se le había negado el acceso a la carretera, pero que le preocupaba que algún día se le permitiera hacerlo.

A pesar de expresar cierto dolor y confusión acerca de por qué Fort había decidido demandar, Baxter y Chavigny indicaron que habían disfrutado de una relación relativamente libre de dramas con el equipo de Pinto Canyon Ranch a lo largo de Naegele Springs Road.

Ponton reformuló su pregunta. “¿Entonces la única persona que no quieres usar ese camino es tu vecina, María Maurial?”

“Creo que puede haber mucha gente que no quisiera cruzar mi tierra”, respondió Baxter.

A survey of Naegele Springs Road prepared for the plaintiffs in July 2023.

“Un truco político premeditado”

La historia de cómo Ponton fue retirado del caso (y cómo el condado de Presidio quedó incluido como coacusado) es un capítulo particularmente espinoso en la saga de Naegele Springs Road.

El 20 de marzo, el equipo Baxter-Chauvigny presentó una “moción para descalificar a un abogado”, alegando múltiples conflictos de intereses entre los demandantes y su representación legal. La moción citó leyes para abogados incluidas en las Reglas Disciplinarias de Conducta Profesional de Texas que limitan a los funcionarios del condado mezclar negocios legales públicos y privados y enfrentar a los clientes entre sí.

El documento primero cuestionaba por qué un abogado representaría tanto a Maurial como a Fort, y qué ganarían ambos al hacer pública la carretera. Naegele Springs Road atraviesa el corazón de la propiedad de Maurial, con un ramal hacia la casa principal. Luego, el camino serpentea a través de la propiedad contigua Pinto Canyon Ranch.

Hipotéticamente, argumenta la moción, Maurial podría otorgarle a Fort una servidumbre a través de su propiedad: ¿por qué estaba demandando a Baxter y no a ella?

El documento también cuestiona lo que Maurial podía ganar como alguien con una residencia a tiempo parcial en la periferia de una popular zona turística.“Si bien podría decirse que es una ventaja tener una carretera comarcal para acceder a la propiedad, otra cosa completamente distinta es que esa carretera discurraa través de la propiedad de uno. abriendo así esa propiedad a cazadores, turistas, excursionistas y todoterreno”, argumenta la moción.

En este punto, todas las partes involucradas habían reducido el caso a una pregunta central: ¿era Naegele Springs Road una vía pública?

La moción para descalificar al abogado insistía en que, dado que el condado de Presidio se había convertido en un actor central en la demanda, el fiscal del condado, Rod Ponton, ya no podía representar a los demandantes en la demanda como abogado privado.

Para Baxter y Chavigny, la búsqueda para sacar a Ponton del caso se volvió más desesperada después de una acalorada reunión del Tribunal de Comisionados del Condado de Presidio el 22 de marzo, a la que asistieron Maurial y Fort.

En una moción de emergencia presentada ese mismo día, Baxter y Chavigny alegaron que no se les avisó con antelación de la reunión (la misma reunión a la que evidentemente habían sido invitados los demandantes Maurial y Fort) y “dejaron todo” para llegar a Presidio a tiempo.

Para empeorar las cosas, el tema de la agenda había sido etiquetado erróneamente como perteneciente a una disputa a lo largo de “Casa Piedra Road”, lo que convertía cualquier discusión sobre el tema de Naegele Springs Road en una posible violación de la Ley de Reuniones Abiertas. “Esto fue un truco político premeditado, simple y llanamente”, dice la moción de emergencia.

En respuesta a las preocupaciones del abogado Sam Ballard sobre el tema de la agenda mal llamada, el comisionado del Precinto 4, David Beebe Advirtió al tribunal contra continuar la discusión o hacer mociones sobre el tema.. “La historia de este tribunal de comisionados no es muy buena”, dijo. “Pero este tribunal de comisionados es diferente”.

Sin embargo, en ese reuniéndose con el co-abogado de los demandantes, Joe Hood, presentó a varios veteranos del condado de Presidio con conocimiento de la carretera como Chavigny y Baxter estaban sentados en silencio entre el público. Luego, Hood le pidió a Fort que hablara.

Fort le dijo a la multitud que era dueño de la propiedad desde el año 2000. “En ese momento, la puerta estaba abierta de par en par”, dijo. “No había indicios de que fuera un camino privado y nadie nos dijo que no podíamos seguirlo”.

El juez del condado Joe Portillo dijo que estaba familiarizado con el área cuando era niño, recorriendo los caminos de tierra entre Ruidosa y Candelaria con su padre y su abuelo para entregar propano.

Dijo que no recordaba ni una sola puerta cerrada. “Creo que es una lástima”, dijo sobre la controversia sobre Naegele Springs. “Pero lo abordaremos apropiadamente cuando podamos hacerlo bien”.

A map of county roads near Naegele Springs provided by the defense.

“Uso abierto y notorio”

Después de que Ponton fuera retirado como participante de la demanda en abril, el abogado Robert Soza intervino para representar a los demandantes. Jim Allison, abogado de la Asociación de Condados de Texas, fue elegido para representar al condado de Presidio; sus servicios no son baratos, pero un fallo exitoso a favor del condado probablemente estaría cubierto por el abogado contrario.

Lo primero que hizo Allison fue aconsejar a Ponton que comenzara a cavar: si el condado quería demostrar que Naegele Springs era una carretera del condado, necesitaría encontrar pruebas. Finalmente, Ponton encontró la prueba irrefutable: las actas de una reunión del tribunal de comisionados celebrada en febrero de 1975.

El 19 de febrero de 1975, el comisionado del Precinto 1, Fidel Vizcaino, presentó una moción para designar Naegele Springs Road como una carretera del condado de “tercera clase” después de que se le informará de una “obstrucción” en la intersección de Naegele Springs y Hot Springs Road.

El comisionado del Precinto 3, David Fuentez, y la comisionada del Precinto 4, Frances Howard, certificaron que habían trabajado en la carretera para el condado de alguna manera en el pasado, y la moción de Vizcaíno fue aprobada por unanimidad.

Con el respaldo del Código de Transporte de Texas, el condado consideró el caso cerrado. Una carretera del condado sólo podía designarse mediante una resolución del tribunal de comisionados, de la que Allison ahora tenía documentación. La falta de mantenimiento de la carretera o su ausencia en los mapas del condado tampoco descalificaban su estatus legal; el hecho de que la carretera no tuviera la señalización adecuada tampoco era un problema según la ley.

El tribunal habría tenido que hacer otra declaración para abandonar la carretera, que los funcionarios del condado no pudieron encontrar en su búsqueda en los archivos.

El lunes pasado, el condado presentó una moción de juicio sumario declarando que Naegele Springs era una carretera del condado. “No hay base para que el Condado de Presidio continúe como una ‘parte indispensable’ en esta acción”, dice la moción.

El jueves, el juez Wright aprobó la moción y declaró que Naegele Springs Road era una carretera oficial del condado.

Al día siguiente, Allison presentó una moción de anulación, esencialmente pidiendo al juez que concediera a Baxter y Chavigny la oportunidad de responder a la moción del condado. Aunque creía que el condado tenía un caso claro, le parecía inusual la rapidez con la que se había concedido la moción. “Creo que el acusado debería tener la oportunidad de responder”, dijo.

Los representantes de los equipos Maurial-Fort y Baxter-Chavigny declinaron hacer comentarios para este artículo, citando una orden de silencio. Sin embargo, los documentos presentados en la respuesta de 319 páginas de Baxter a la moción de Maurial de juicio sumario parcial en octubre sugieren que la designación de la carretera del condado puede no ser tan simple como el “uso abierto y notorio” de la carretera que, según los funcionarios del condado, se remonta a generaciones atrás.

Es posible que una pregunta nunca se responda definitivamente: ¿cuándo apareció la puerta a aproximadamente 1,3 millas de la intersección de Naegele Springs y Hot Springs Road? Los testimonios de los testigos de los demandantes y los demandados no coinciden.

Henry Naegele, que nació en la propiedad en 1943 y cuya familia lleva el nombre de la carretera, afirmó que, hasta donde él sabía, siempre hubo algún tipo de puerta en la propiedad. Primero había una puerta de alambre; A principios de los años 80, fue reemplazada por una puerta de hierro.

Naegele dijo que Baxter y Chavigny siempre le habían concedido acceso a la tierra para hacer turismo y recordar. En sus 80 años de vínculo con la tierra, algo que no había visto era maquinaria pesada. “Durante mi vida, nunca vi al condado de Presidio ni a ninguna otra entidad gubernamental manteniendo el camino más allá de la puerta”, testificó.

Monroe Elms, quien sirvió como juez del condado de Presidio de 1990 a 1994, dijo que hubo un gran impulso para reducir el kilometraje de las carreteras del condado como medida de ahorro de costos justo antes de su mandato en el tribunal.

Presentó una prueba para acompañar su declaración jurada: una copia de una carta enviada por el entonces juez Charlie Henderson a los propietarios de tierras del condado en 1985. La carta decía que el presupuesto para carreteras y puentes del condado era demasiado escaso para mantener más de 900 millas. de caminos y preguntó si cada propietario quería que los caminos dentro de su propiedad se mantuvieran como caminos del condado o de forma privada.

La carta expresaba que el condado esperaba deshacerse de la responsabilidad del mantenimiento de las carreteras de uso privado. “Pocas, si es que alguna, de las llamadas carreteras del condado en el condado de Presidio se han dedicado alguna vez al uso público”, escribió Henderson. “La mayoría se ha producido mediante la servidumbre personal de vecino a vecino para permitir la entrada y salida”.

Elms afirmó que el condado dejó de mantener la carretera más allá de la puerta en 1985. Los documentos del condado, incluido un informe de carreteras y puentes de octubre de 2022, describen Naegele Springs Road como una carretera del condado que se bifurca de Hot Springs Road por 1,3 millas, alrededor de donde Baxter se encuentra la puerta.

Ponton se mantuvo firme en el documento que había extraído de 48 años de actas del tribunal de comisionados, todavía creyendo (como lo había hecho cuando Maurial lo contactó en el otoño de 2022 para presentar una orden judicial para el acceso a su tierra) que la carretera era pública y debería estar abierto a todos. “El condado de Presidio se toma en serio permitir que haya acceso público donde siempre ha habido acceso público”, dijo.tEl centinela de Big Bend.

Más allá de las cuestiones de derechos de propiedad, sintió una oposición más fuerte y emocional a la puerta de Naegele Springs Road. Durante la declaración de enero de Baxter, le preguntó repetidamente si alguna vez había intentado comunicarse con Maurial, para conocerla y ayudarla a acceder a lo que era suyo por derecho: “Eso es lo que hacen los vecinos, se ayudan entre sí, ¿no? “

Baxter estuvo de acuerdo, pero dijo que sentía que poseer una tierra junto a alguien era diferente a otorgarle acceso ilimitado a la suya. “Ella es una extraña”, dijo. “No permito que extraños entren a mi propiedad”.

Mientras el caso continúa avanzando en los tribunales, Ponton se mantiene firme. “Simplemente no es el estilo del oeste de Texas”, dijo.