May 24, 2023 759 PM
TERLINGUA — Según los estándares del condado de South Brewster, David Long está viviendo el sueño. Su pequeña parcela de tierra, de la que es propietario desde 2005, no está muy lejos de la comida y la diversión que iluminan el Pueblo Fantasma, pero está lo suficientemente alejada del ajetreo y el bullicio como para que las puestas de sol sean espectaculares y los cielos nocturnos sean brillantes y claro.
Según los estándares estadounidenses convencionales, Long bien podría vivir en la luna. El refugio principal de la propiedad es una casa rodante vieja sin sombra, lo que hace que los largos veranos sean casi insoportables. Tiene que recolectar, tratar y eliminar su propia agua y desechos. Cuando llueve, el camino de tierra que lo conecta con la carretera es completamente intransitable, a veces durante días.
Hace algunos años, Long se retiró del Parque Estatal Big Bend Ranch, donde trabajó durante más de dos décadas. Se considera un elemento permanente de la zona. Nada más en su propiedad, excepto un tanque de agua, es permanente. “Incluso la letrina se vuela de vez en cuando”, dijo.
Es por eso que Long se sorprendió al descubrir el 5 de mayo que el valor imponible de su propiedad se había cuadruplicado en el transcurso de un solo año; una propiedad que había sido tasada en $13,200 durante cinco años seguidos, de repente saltó a $52,800. A su vez, se estimó que sus impuestos a la propiedad aumentaron de $ 176 a $ 704.
El Distrito de Tasación del Condado de Brewster (BCAD) emite notificaciones de impuestos a la propiedad a los propietarios cada primavera. Las propiedades individuales se evalúan en un ciclo continuo de tres años y se les asigna un valor en función de una métrica que compara unidades similares, ajustándose al mercado inmobiliario y al grado en que el propietario ha desarrollado el terreno.
Los impuestos a la propiedad determinan el presupuesto del condado, que se filtra para financiar todo, desde el mantenimiento de las carreteras hasta el Departamento de Bomberos Voluntarios de Terlingua y el programa de baloncesto juvenil Little Driblers.
El Distrito Hospitalario Regional de Big Bend también obtiene un porcentaje de los impuestos a la propiedad, así como los cuatro distritos escolares del condado: Alpine, Marathon, Terlingua y San Vicente.
Long no se opuso, en principio, a contribuir a las escuelas y la atención médica, pero no podía entender por qué alguien consideraría que un pedazo de desierto azotado por el viento con un remolque valía cuatro veces más que el año pasado. “El único recurso natural que tenemos aquí es el cinabrio, y eso es tóxico”, dijo.
No fue la única persona que abrió su apartado de correos. caja y descubra que su valor de tasación se había duplicado, triplicado, cuadriplicado, en algunos casos, trigénuple, el latín apropiado para “treinta veces”.
Los grupos locales de Facebook estallaron y las valoraciones se convirtieron en el tema más candente en el porche del Teatro Starlight. Docenas de propietarios se comprometieron a protestar formalmente sus valoraciones con el condado.
Los aumentos en sí mismos no fueron las únicas quejas de los propietarios. Después de hablar con los vecinos, muchos sintieron que los aumentos se entregaron de manera inconsistente. Para empeorar las cosas, los documentos enviados por correo desde el condado no ofrecían instrucciones claras sobre cómo protestar o cómo se desarrollaría ese proceso: dirigir a los contribuyentes a sitios web no funcionales, un número de teléfono con un buzón de correo de voz completo y una lista de COVID-19. procedimientos que ya no se aplican.
Tanto Terlingua como el asediado Distrito de Tasación del Condado de Brewster están experimentando dolores de crecimiento, gracias al aumento vertiginoso de los precios inmobiliarios y al turismo regional récord. Después de recibir sus avisos de tasación, muchos vecinos se han quedado con la duda: ¿es esta la nueva normalidad? ¿Podrán permitirse el lujo de quedarse?
Los días de la estafa de la tierra
La mayoría de las protestas de valoración provienen de Terlingua Ranch, un extenso complejo de 190,000 acres que se extiende desde el Solitario hasta el borde norte del Parque Nacional Big Bend. Alrededor de 5000 propietarios pagan alrededor de $200 al año en cuotas a POATRI (Asociación de Propietarios de Terlingua Ranch, Inc), que abarcan 9500 parcelas individuales.
El sábado, los exmiembros de la junta de POATRI Georganne Bradbury, Jim Spofford y Michelle Chiles se reunieron en una especie de sala de guerra en Terlingua Ranch Lodge: la sala de mapas, hogar de docenas de dibujos detallados de las 1,100 millas de camino de tierra que mantiene la asociación.
Esas 1.100 millas de bentonita es la razón por la que muchos miembros de POATRI están protestando por las valoraciones de sus propiedades. El condado de Brewster, cuyo Departamento de Carreteras y Puentes financian los contribuyentes Terlingua Ranch, solo mantiene 400 millas. “No recibimos los mismos servicios que otros residentes del condado”, explicó Bradbury. “Mucha gente aquí vive muy mal debido a la falta de infraestructura”.
Cuántas personas residen realmente en el rancho está en debate: según algunos, son 200. Otras personas dicen que 500.
Eso se debe en parte a que Terlingua Ranch no se concibió originalmente para albergar a nadie de forma permanente. En la década de 1960, David Witts, un abogado de Dallas, compró la mayor parte de lo que ahora es el rancho; a su vez, vendió aproximadamente la mitad de esa propiedad a su amiga, la leyenda de los autos de carreras Caroll Shelby.
Witts y Shelby esperaban utilizar el paisaje desértico como campo de caza, campamentos y un espectacular telón de fondo para las carreras de autos. Pronto, decidieron tratar de vender partes de su tierra a otras personas: 20 acres a la vez, en su mayoría sin ser vistos.
El ex presidente de POATRI, Jim Spofford, se refiere cariñosamente a la era de Shelby como “los días de la estafa de la tierra”: como un supuesto bono, cada parcela de 20 acres vendría con cinco adicionales que esencialmente no valían nada. Muchos nuevos compradores nunca llegaron a sus propias propiedades.
Cuando Shelby y Witts decidieron vender por primera vez, el negocio iba lento. En 1967, se asociaron con Frank X. Tolbert para crear el primer Chili Cook Off del mundo, que aún atrae a enormes multitudes anuales, muchas de las cuales no saben que el festival fue originalmente un plan de comercialización de terrenos.
Debido a que el Terlingua Ranch original era una red poco conectada de residencias extremadamente temporales, el POATRI moderno presenta numerosos desafíos administrativos que la mayoría de las comunidades en los Estados Unidos no enfrentan. “Ahora somos un vecindario sin habernos establecido nunca como vecindario”, explicó Spofford.
Por ejemplo: vincular propiedades a la red eléctrica formal es una tarea hercúlea, que requiere servidumbres especiales de cada propietario individual que cruza la nueva línea. Las encuestas son inconsistentes o inexistentes, lo que lleva a frecuentes disputas de límites. Una serie de demandas aseguraron que los dueños de propiedades en el rancho conservaran el derecho de bloquear su parte de las carreteras de uso común, dejando algunas propiedades sin salida al mar.
En teoría, Terlingua Ranch Lodge llena los vacíos en lo que un condado o municipio típico proporcionaría a sus residentes. Las cabañas y los lugares para vehículos recreativos alquilados por los turistas se destinan a financiar el presupuesto de POATRI, y los residentes pueden comprar hasta 500 galones de agua a la semana del pozo. (Un beneficio invaluable durante el verano: los miembros también pueden usar la piscina del albergue).
El grado en que el rancho sigue sus propias reglas les da a muchos residentes la sensación, legal y espiritualmente, de que son un mundo aparte y deben pagar impuestos en consecuencia. “Terlingua Ranch es diferente y bastante autónomo, al menos por el momento”, agregó Chiles. “El condado no nos proporciona nada”.
Sueños rotos
Para escuchar a los antiguos peces gordos de POATRI, los días de “estafa de tierras” nunca terminaron, aunque en estos días, sienten que los forasteros se están estafando a sí mismos, poniendo dinero de la gran ciudad en propiedades que no habrían valido nada hace 20 años. .
Todos tenían historias sobre personas que compraban terrenos en el rancho esperando un gran retorno de la inversión. “Hablé con un chico el otoño pasado de algún lugar de California”, recordó Bradbury. “‘[Él dijo] voy a poner cuatro cabinas AirBNB, ¿cuánto va a costar conseguir agua?’ Pensé, bueno, hay muchas cosas que no sabes”.
Quizás incluso más apremiante que aprender a construir estructuras fuera de la red, simplemente no hay suficientes personas viviendo en el rancho capaces de mantener una gran variedad de alquileres nocturnos.
Spofford se había encontrado con otros forasteros que pedirían ayuda con su propiedad con semanas de anticipación. “Simplemente te reirías, es lindo que digas el día, y mucho menos la hora”, dijo. “Tienes a todas estas personas viniendo aquí que no están tomando las decisiones más informadas”.
El Parque Nacional Big Bend solía ser promocionado como uno de los menos visitados del país, pero eso cambió a raíz de la pandemia de COVID-19. En 2021 y 2022, más de medio millón de personas hicieron el viaje a una de las unidades más remotas del Servicio de Parques.
Simplemente no hay suficientes lugares para que todos se queden. Según el sistema de reservas en línea del parque, en 2022 había 253 campamentos en el parque y 72 habitaciones en el Chisos Basin Lodge para un total de 516 000 visitantes, cifras que no son malas, si no le importaría compartir un lugar con otras 1588 personas.
Para aliviar la presión, los AirBNB han estado apareciendo como bluebonnets. La prisa por crear tantos alquileres a corto plazo como sea posible, argumentan los lugareños, es una de las muchas razones por las que los valores de las propiedades se han inflado tanto.
Denise Flores, jefa de tasaciones del Distrito de Tasaciones del Condado de Brewster (BCAD), explicó que los valores de las propiedades deben seguir el ritmo del mercado para cumplir con las regulaciones estatales.
Determinar el valor de mercado puede ser imposible, dado que Texas no requiere que los compradores y vendedores revelen los precios de venta finales. Cada vez que el condado recibe un aviso de que se ha vendido un terreno, BCAD envía cartas solicitando detalles sobre el sistema de honor. No todos cumplen, o envían respuestas honestas.
Debido a que Terlingua no está incorporada, los propietarios tampoco tienen que solicitar permisos de construcción, lo que dificulta el seguimiento de quién ha estado realizando mejoras en sus tierras. Flores dijo que BCAD simplemente no tiene el presupuesto para realizar el costoso paso elevado, o el condado de Pictomeest por área terrestre en Texas. En cambio, los empleados de BCAD tienen que usar métodos caseros como Google Earth, datos de propietarios de terrenos autoinformados y tantas visitas en persona como sea posible.
En los últimos años, el condado de Brewster ha fallado en los estudios de proporción realizados por la oficina del contralor, lo que significa que el estado cree que BCAD no está haciendo su parte para mantenerse al día con los valores de propiedad que se disparan. “Siempre estamos bajo presión”, dijo Flores. La oficina del contralor del estado no respondió a las solicitudes de comentarios.
Bradbury, Spofford y Chiles expresaron su simpatía por la financiación relativamente baja de la BCAD y por soportar la presión de los terratenientes enojados por los aumentos de valoración destinados a mantener el condado a flote.
Aún así, sintieron que debería haber un mejor sistema para reconocer y descartar precios de venta inflados artificialmente impulsados por forasteros. “Hay una combinación de propiedades que estaban atrasadas, que definitivamente estaban infravaloradas”, dijo Spofford. “Luego están los precios locos, las anomalías. Parece que el condado no ha sido capaz de lidiar muy bien con estas cosas”.
Además de los fantasmas de Nueva York y California a los que a menudo se culpa por el aumento de los impuestos a la propiedad, están los propietarios de ranchos más humildes: personas de todo el mundo que aman el Big Bend y juntan ahorros para obtener astillas de su paz y tranquilidad. .
De alguna manera, es más fácil vivir en un área notoriamente accidentada que nunca: los paneles solares son baratos, los sistemas de captación de agua están muy extendidos, aparecen nuevas torres de telefonía celular cada pocos años. Incluso puede obtener Internet satelital de alta velocidad a través de Starlink.
Resulta que un buen Wi-Fi no es suficiente.
La gente todavía se cansa de la soledad y la falta de servicios del Big Bend. Luego se van, a menudo sin pagar sus impuestos y creando dolores de cabeza para el distrito de tasación.
Flores dijo que su oficina trata con muchos terratenientes ausentes, quienes finalmente son entregados a la oficina del recaudador de impuestos. “Tenemos mucho de eso, seguro”, dijo. “Simplemente tratamos de mantenernos al día con lo que está grabado”.
En lugar de registros físicos, Chiles dijo que se puede tener una idea de la escala del problema simplemente escaneando el paisaje. “[La gente] termina dejando atrás una choza, hay cientos de ellos esparcidos por todo este rancho. Es un sueño roto”, dijo. “Alguien pensó: ‘Esto es barato, voy a vivir de la tierra y viviré feliz para siempre'”.
¿Quién tiene el ojo morado?
Quizás la pieza más compleja y controvertida del rompecabezas sea la financiación de las escuelas. Terlingua CSD reclama alrededor del 0,85 % de los impuestos sobre la propiedad dentro de los límites del distrito: las propiedades en el condado de Brewster pagan una tasa total del 1,3 %.
Por ley, el Distrito de Tasación del Condado de Brewster debe valuar la tierra en el distrito dentro del 5% del valor de mercado para que el distrito escolar reciba los fondos estatales asignados. Esa regla une los destinos de BCAD y los distritos escolares del condado, no muy diferentes a los paracaidistas atados mientras caen en picado hacia el suelo.
La financiación escolar en Texas es un tema infinitamente complicado, pero el cálculo básico es el siguiente: los distritos escolares establecen su presupuesto anual básico. Los impuestos locales sobre la propiedad cubren una parte del costo total de funcionamiento del distrito, y si el estado determina que las valoraciones de los impuestos sobre la propiedad están a la altura, llenarán los vacíos.
Si BCAD no logra mantener las valoraciones de las propiedades dentro del 5% de la tasa de mercado, el distrito escolar sufre. El año pasado, el estado retiró parte de los fondos de Terlingua CSD, y el distrito escolar tuvo que defenderse a través de un proceso de protesta tenso y lento para recuperar la pérdida.
En un correo electrónico a la dueña de la propiedad, Abbey Moore, cuya valoración aumentó un 3300 % entre 2018 y 2022, el tasador adjunto de BCAD, Aaron Garza, explicó la difícil posición en la que se encontraban tanto las escuelas como el distrito de tasación. el estado siempre nos dice que no es lo suficientemente alto”, escribió. “Siempre estamos atrapados entre la espada y la pared entre el estado y la gente”.
El superintendente de Terlingua CSD, Reagan Reed, se hizo eco de los sentimientos de Garza, sintiéndose dividido entre los dos bandos como contribuyente de Terlingua y como educador con 24 años en los libros. “Si [el estado] obliga al distrito de tasación del condado a aumentar los valores para que las escuelas estén completamente financiadas, entonces mi punto de vista es que los distritos escolares se quedan con el ojo morado, y también los distritos de tasación”, dijo.
Tal como están las cosas, los presupuestos de los distritos escolares son mínimos. No incluyen mejoras como nuevas instalaciones; simplemente cubren los costos operativos básicos para mantener la escuela en funcionamiento año tras año.
Reed dijo que recortar los fondos generalmente significaba recortes de personal, lo que disminuía el tiempo de los estudiantes con los maestros. También significó eliminar por supuesto el hecho de que la mayoría de su población estudiantil es de bajos ingresos.
Marfa ISD es lo que se conoce como un distrito “Robin Hood”. Debido a que el estado considera que el distrito es rico, algunos de sus fondos estatales se redistribuyen a los distritos más pobres, a pesar de que el distrito recibiría más asistencia del estado si el valor de las propiedades no fuera tan alto.
Reed sintió que Terlingua podría convertirse en un distrito de Robin Hood, pero no le preocupaba que la situación se intensificara demasiado rápido para que el distrito la manejara. “Creo que muchos de nosotros aquí a lo largo de la frontera estamos pasando por lo mismo”, dijo. “Todos nuestros hijos piensan que son del lugar más pequeño del mundo, pero reciben una gran educación”.
Reed cree que parte de la solución podría ser hacer que la estipulación del 5% sea un poco más flexible para los distritos. “Austin está dictando sus impuestos”, dijo. “Lo que está haciendo es desviar la culpa a alguien local, a sus vecinos”.
La situación se complica aún más considerando cómo se trazaron las líneas del distrito. Con algunas excepciones, los niños al sur de la carretera principal del rancho se envían a Terlingua y los niños al norte de la carretera se envían a Alpine. Ninguno de los distritos brinda servicio de autobús, aunque Terlingua reembolsa a los padres por semestre el costo de llevar a sus hijos a la escuela.
Las líneas no han cambiado mucho desde 1906, cuando el Tribunal de Comisionados del Condado de Brewster dividió el condado en cuatro distritos escolares. En ese momento, había más niños que vivían más cerca de la frontera en el condado de Brewster y asistían a escuelas pequeñas en lo que ahora es el Pueblo Fantasma y el parque nacional.
Las líneas no tienen ningún sentido para muchas personas en el condado de South Brewster hoy en día. ¿Por qué los niños de Terlingua no van a las escuelas de Terlingua? Las propiedades en la carretera del rancho más cerca de la autopista 118 están a solo media hora del campus de CSD, en lugar de una hora de Alpine.
Más allá del tema de la redistribución de distritos escolares, tal vez tan desalentador como el tema de la financiación escolar, simplemente no hay tantos niños viviendo en el rancho. Una gran parte de Terlingua Ranch es propiedad de jubilados, a quienes, señaló el residente Mark Chiles, se les congela la tasa del impuesto a la propiedad escolar a los 65 años si han solicitado una exención de vivienda.
A medida que más personas en el rancho se jubilan, el fondo común de impuestos a la propiedad se agota. Chiles teorizó que el estado estaba presionando a BCAD, y otros distritos de tasación en todo el estado, para aumentar las valoraciones a fin de prepararse para un Texas envejecido. “Las escuelas necesitan [los fondos] y están perdiendo dinero de personas mayores de 65 años”, dijo Chiles. “¿Dónde más lo van a conseguir?”
Que viene despues
Docenas de personas han protestado por sus valoraciones con el condado de Brewster. Las audiencias formales comenzarán en junio, pero el condado ya ha ofrecido llegar a un acuerdo con algunos terratenientes por una tasa reducida. Mientras los terratenientes esperan respuestas, muchos habitantes de Terlingua no pueden evitar mirar hacia el futuro.
David Long dijo que sabía que los aumentos de impuestos eran parte de la vida, y no le importaban, siempre que fueran constantes y proporcionales, apuntando a las principales empresas generadoras de ingresos y dejando en paz a los pequeños.
Long estaba preocupado por los terlinguanos que habían estado aquí durante generaciones, emparentados con la gente que vivía junto al río antes que los turistas, antes que las minas, antes que los españoles. “No tengo ningún problema con que las entidades comerciales paguen impuestos por lo que valen”, dijo. “Pero, ¿qué pasa con las personas que solo intentan ganarse la vida en un remolque o en una ruina de adobe que les heredaron sus familias? Esos son los que ya no pueden permitirse vivir aquí”.
Para un puñado de terratenientes de Terlingua, las valoraciones de propiedades de este año son su primer rodeo en el condado de Brewster. Sarah Bowlin y su esposo Brett compraron dos propiedades en Christmas Mountains en 2021. Viven en Austin a tiempo completo, pero vienen al campamento y disfrutan del paisaje con amigos una vez al mes. “Nos gusta la robustez de la propiedad, es como estar en el Parque Nacional Big Bend, pero sin las multitudes”, dijo.
Bowlin y su esposo usan su tiempo al aire libre para relajarse. Trabajan en la industria de la tecnología y tal vez entiendan mejor que nadie lo dañinos que pueden ser las pantallas, los parlantes y las notificaciones automáticas: algún día quieren convertir su propiedad en un espacio de retiro donde las personas puedan desconectarse y reconectarse con la naturaleza.
Una de las propiedades de Bowlin no está muy lejos por un camino de tierra muy transitado. Esa propiedad aumentó un 350% en valor durante su primer año a su nombre. Su otra propiedad es completamente inaccesible por carretera y es posible que nunca lo sea; aún así, el condado dice que se triplicó en valor.
Tratar de navegar el proceso de protesta de tasación desde Austin fue una pesadilla. Ella dijo que los documentos del condado dieron direcciones web separadas que no funcionaron y fallaron sin una forma de informar problemas. También dijo que el buzón de voz del número dado para presentar una protesta estaba lleno. (BCAD informó que habían abordado problemas técnicos y que la oficina estaba inundada de protestas, por lo que las respuestas podrían demorarse).
El martes, Bowlin recibió una oferta para resolver su disputa por un aumento de valoración del 150%. Ella planea hacer un viaje especial a Alpine para asistir a una audiencia que disputa esa cifra, adjudicada por la Junta de Revisión de Tasación, un panel de contribuyentes independiente de BCAD. “El 150% es absolutamente injustificable”, dijo. “Este es el alcance literal de nuestras [mejoras]: empujar la tierra alrededor de 0,3 acres de toda nuestra parcela”.
Incluso como trabajadora de medio tiempo, a Bowlin le preocupa lo que podría sucederle a sus vecinos que se juegan la vida en el paisaje que ella ha llegado a apreciar tanto. “Pienso en las personas que han estado aquí desde siempre, que saben cosas y son esenciales para que este lugar se mude”, dijo. “Siento que la cultura y la seguridad de la comunidad están de alguna manera en riesgo. Me da mucho miedo cómo podría ser el futuro”.
Tanto el condado como sus residentes están luchando este año para saldar sus cuentas lo más rápido posible y descubrir cómo proceder cuando llegue el próximo ciclo.
La oficina del contralor del estado supervisa y regula los distritos de tasación de los condados individuales, pero algunos terratenientes de Terlingua han hecho todo lo posible para contactar a los funcionarios electos, con la esperanza de un cambio estructural en todo el estado.
Dave Aurzada, quien ha sido propietario de una propiedad en Terlingua Ranch durante más de una década y recientemente la convirtió en su hogar de tiempo completo, tenía algunas ideas más: secundó la noción de que debería haber alguna manera para que el condado identifique e ignore la propiedad inflada innecesariamente. ventas.
También sintió que debería haber más educación sobre las exenciones de vivienda y se estaba criticando a sí mismo por no presentar una a tiempo para la valoración de este año. Con la documentación adecuada para demostrar que una propiedad es una residencia de tiempo completo, los valores de tasación imponibles tienen un tope del 10% y las tasas de impuestos escolares se congelan después de los 65 años.
Eso, pensó, podría contribuir en gran medida a proteger a los residentes jubilados de ingresos fijos de Terlingua. “Para aquellas personas que realmente viven aquí, deben saber que la primera línea de defensa es ingresar a la oficina de impuestos y solicitar la vivienda”, dijo. “Una de las cosas que debemos hacer como Terlingua Ranch es hacer correr la voz”.
Después de que se calme el alboroto, tiene la esperanza de que Terlingua haga lo que siempre ha hecho: proveer para aquellos que la respetan y expulsar a los que no lo hacen.
Tomó prestada una línea de un amigo. “Estoy seguro de que lo obtuvo de otra persona, pero me encanta esta cita”, dijo. “El desierto decidirá cuánto tiempo te quedas”.
